Las comunidades de propietarios en España enfrentan con frecuencia un problema recurrente: los vecinos que dejan de pagar sus cuotas comunitarias. Este tipo de morosidad no es una cuestión menor, ya que pone en riesgo la estabilidad financiera de la comunidad.
Cuando un vecino deja de pagar sus cuotas ordinarias o derramas extraordinarias, la comunidad puede enfrentarse a serias dificultades: retrasos en obras necesarias, imposibilidad de afrontar mantenimientos o tensiones entre los propietarios cumplidores y el moroso. Por eso, conocer cómo reclamar una deuda en una comunidad de propietarios es fundamental tanto para presidentes como para administradores y vecinos.
En este artículo vamos a explicarte qué pasos legales debes seguir para reclamar los impagos de cuotas, qué normativa se aplica y qué consejos prácticos pueden ayudarte a evitar conflictos innecesarios.
La obligación legal de pagar las cuotas comunitarias
El punto de partida está en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Según su artículo 9.1.e), todo propietario está obligado a contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios y responsabilidades.
Esto significa que el pago no depende de si el propietario usa o no determinadas instalaciones, como el ascensor. Por ejemplo, un vecino del bajo que no utilice el ascensor sigue obligado a pagar su parte proporcional de mantenimiento, salvo que exista una exención expresa en estatutos inscritos. Tampoco se puede alegar que el piso esté vacío o arrendado: la responsabilidad de pago recae siempre sobre el titular registral de la vivienda o local.
Ejemplo práctico: si una comunidad aprueba en junta un presupuesto anual de 20.000 € para mantenimiento, limpieza y seguros, y un vecino tiene asignado un 4% de cuota de participación, deberá pagar 800 € al año. No hacerlo genera una deuda exigible frente al resto de comuneros.
Los gastos comunitarios pueden ser:
- Ordinarios, como limpieza, luz de zonas comunes, ascensor, seguro del edificio o fondo de reserva (mínimo el 10 % del presupuesto anual).
- Extraordinarios, como derramas para reparar la fachada o sustituir la caldera.
- Obras necesarias, impuestas por la Administración o indispensables para la seguridad, accesibilidad o habitabilidad (art. 10 LPH), que son exigibles incluso sin acuerdo de la junta.
Requerimiento previo de pago
Hasta ahora, lo habitual era enviar un burofax al propietario moroso como requerimiento previo. Sin embargo, con la Ley Orgánica 1/2025, se introduce un cambio clave: antes de demandar es obligatorio intentar un MASC (Medio Adecuado de Solución de Controversias), una solución extrajudicial documentada. Puede ser la mediación, conciliación, negociación con abogado, pero lo más habitual en estos casos es que se articule a través de la oferta vinculante confidencial, que debe incluir:
- La deuda liquidada y aprobada en junta.
- El desglose de importes (cuotas, derramas, intereses).
- Plazo para el pago.
- Advertencia de que, en caso de incumplimiento, se iniciará el procedimiento judicial.
El envío debe realizarse por burofax o medio fehaciente. Además, este trámite interrumpe la prescripción y habilita la vía judicial si el propietario no paga ni responde en un plazo de 30 días naturales.
La Junta de Propietarios y el certificado de deuda.
Antes de acudir a los tribunales, la comunidad debe aprobar en junta la liquidación de la deuda y autorizar al presidente o al administrador a reclamar judicialmente:
- Convocatoria válida de la Junta: debe incluir en el orden del día la liquidación de las deudas de los propietarios morosos.
- Aprobación por mayoría simple: salvo casos de obras especiales que exijan mayorías reforzadas, basta con la mayoría de los asistentes (art. 17 LPH).
- Redacción del acta: el acta debe recoger la identificación del deudor, el detalle de las cuotas pendientes y la cuantía total de la deuda.
Una vez aprobado el acuerdo, el secretario-administrador debe emitir un certificado de deuda con el visto bueno del presidente. Este documento será clave para iniciar la reclamación judicial y en él debe recogerse:
- La identidad del propietario deudor.
- Los conceptos impagados (cuotas, derramas, recargos).
- El importe total adeudado.
El procedimiento monitorio: la vía judicial más eficaz
La Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos. 812 y siguientes) regula el procedimiento monitorio, especialmente útil para reclamar deudas de comunidad. Sus ventajas son la rapidez y la eficacia ejecutiva.
Documentación necesaria:
- Certificado de deuda expedido por el secretario con el visto bueno del presidente.
- Acta de la junta en la que se aprobó la liquidación.
- Justificante de intento de MASC. En el caso de la oferta vinculante confidencial, el resguardo del burofax con acuse de recibo o email certificado enviado al vecino deudor.
Desarrollo del procedimiento:
- Presentación de la petición inicial en el Juzgado de Primera Instancia del lugar del domicilio del deudor, acompañado de los documentos anteriores.
- Requerimiento judicial al propietario moroso, que dispone de 20 días hábiles para:
- Pagar la deuda.
- Oponerse con alegaciones.
- Guardar silencio (lo que conlleva ejecución directa).
- Escenarios posibles:
- Si paga, el proceso termina.
- Si no paga ni se opone, el juzgado dicta decreto de ejecución y la comunidad puede solicitar el embargo de los bienes del deudor.
- Si hay oposición, el procedimiento se convierte en juicio:
- Verbal si la deuda es hasta 15.000 €.
- Ordinario si supera esa cuantía.
Ejecución y embargo de bienes
Cuando la deuda no se paga voluntariamente, la comunidad puede solicitar la ejecución forzosa. Esto incluye:
- Embargo de cuentas bancarias o nóminas.
- Anotación preventiva en el Registro de la Propiedad.
- Subasta judicial de la vivienda en casos extremos.
Conviene recordar que, conforme al artículo 9.1.i) de la LPH, el inmueble responde con preferencia por el pago de los gastos comunes de los últimos tres años y la anualidad en curso. Esto significa que incluso un comprador de buena fe puede verse obligado a pagar las deudas pendientes si adquiere un piso moroso.
Plazo de prescripción: actuar a tiempo es clave
El artículo 1964 del Código Civil fija un plazo de prescripción de cinco años para las deudas derivadas de cuotas comunitarias.
Cada recibo genera su propio cómputo: por ejemplo, una cuota impagada de junio de 2025 prescribirá en junio de 2030, salvo que se interrumpa el plazo con una reclamación extrajudicial o judicial.
De ahí la importancia de actuar con rapidez y revisar periódicamente las cuentas de la comunidad para evitar que las deudas prescriban.
Medidas disuasorias y sanciones internas
La junta puede adoptar medidas para desincentivar la morosidad, siempre dentro de la legalidad:
- Intereses de demora superiores al interés legal del dinero (artículo 21.1 LPH).
- Suspensión de servicios no esenciales, como piscina o pista deportiva, mientras dure el impago.
- Pérdida del derecho de voto en junta hasta regularizar la situación (artículo 15.2 LPH).
Consejos prácticos para prevenir y gestionar impagos en una comunidad de propietarios
Además de los mecanismos legales, la comunidad puede adoptar medidas preventivas y de gestión:
- Llevar una contabilidad clara y actualizada, revisando periódicamente saldos y posibles morosidades.
- Comunicar puntualmente los plazos de pago y posibles recargos, para evitar retrasos involuntarios.
- Aprobar intereses de demora razonables en junta, que actúen como medida disuasoria.
- Nombrar un administrador de fincas profesional, que supervise el cumplimiento de la normativa y actúe con rapidez en caso de impagos.
- Planificar derramas extraordinarias con antelación, para que los vecinos estén preparados y se reduzcan las tensiones económicas.
En conclusión, la reclamación de deudas en comunidades de propietarios es un procedimiento legalmente blindado por la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil. Actuar con rapidez, documentar bien cada paso y, en su caso, acudir al procedimiento monitorio, permite a la comunidad recuperar lo que le corresponde sin demoras excesivas.
Ahora bien, más allá de la ley, la experiencia demuestra que la prevención y la comunicación entre vecinos son las mejores herramientas para evitar que un impago se convierta en un problema de convivencia o incluso en la pérdida de una vivienda.
En definitiva, una comunidad organizada, transparente y asesorada jurídicamente tiene muchas más probabilidades de mantener su equilibrio financiero y una convivencia armónica.
